最近银行房贷呈现收紧趋势,北京首套房贷利率取消优惠折扣,变成基准利率,二套房执行1.2倍政策。上海、广州也有银行减少利率折扣或者直接取消利率优惠,犹如变相的“加息”。有朋友说现在手头宽裕了,想申请提前还贷减轻一下还款负担,提前还款方式有哪些?能缩短房贷年限吗?通常,房贷提前还款主要有两种方式,一是提前全部还清,二是提前部分还清。在一些城市房价较高,房贷额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式:一是缩短房贷年限,月还款额不变,二是减少月还款额,房贷年限不变。但是在实际操作中,有几个重要问题需要提醒各位:
1、提前还款方式受银行限制
选择缩短房贷年限,月还款额不变比减少月还款额、房贷年限不变更能节省利息,不过有的银行规定是,默认第二种方式,也就是利息高的那种。要知道,银行是通过利息获利的,购房人利息交少了,会影响房贷银行收益,因此只能规定默认“减少月还款额、房贷年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定,房贷政策具体到每个银行的话会有差异,而且缩短房贷年限也有弊端。
2、缩短房贷年限需要重新签订房贷合同
选择缩短房贷年限,提前还贷剩余部分需要重新签订房贷合同。举个例子,贷100万,已经还了30万,还剩70万没还,想申请提前还贷20万,选择缩短房贷年限的话,在还款20万后,剩余50万部分要与银行重新签订合同,按照新的房贷利率执行剩余房贷,今年政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至是基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的房贷申请人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷,没准还会提高房贷利率呢!
3、房贷收紧、理财收益升高,提前还款未必划算
去年以来,银行持续的宽松政策、加之投 资渠道有限,大家不愿意把钱存在银行,于是房地产成为投 资者的香饽饽,大量资金涌向楼市,不断有买房人找银行房贷,银行的钱只出不进,贷的人多,存钱的人少。为了防止资金过度集中在楼市,银行开始关闸限流,又是提高首付、又是提高利率,为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益,一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时房贷的时候享受了9折以下的利率优惠,现在与其提前还款,不如拿去做理财实在。
当然,想减轻每月的还款负担,有自己的计划和打算的就另当别论了。建议大家提前咨询银行,已经买了房子的问清楚现在的政策要求,准备买房子,以后有提前还款打算的,问清楚政策的同时也要将违约条款、违约金等重要内容落实到房贷合同中,毕竟政策变化是影响房贷买房提前还款的风险之一,事先考虑的越周全越能将风险降低。
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